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2009.09.18

不動産屋Tさんと賃貸部分の打ち合わせ~家賃は果たしていくら取れる?

我が家は、賃貸併用住宅です。3階建てで1階に賃貸スペースが取ってあります。
chintaiheiyou

23区の駅近の土地に建築家と建てる、なんていうことができるのも、この賃貸スペースが毎月家賃を稼いでくれるからこそ。なのでこの部分の計画・設計はしくじれません。プロの

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力を借りることにしました。

頼ったのは、以前一度お会いした不動産屋Tさん。建築家Kさんとも親交が深く、我が家のバイブル『LiVES』(ライヴズ)にもたびたび登場する有識者です。

前回お会いしたのは、予算オーバーで建築家Kさんに依頼できないことが発覚したとき。「なんだかんだあって、結局お願いできることになりました」と経緯を説明し、さらに賃貸併用住宅のプランを伝え、協力をお願いしました。

お願いするのは

・計画/設計の相談
・賃貸仲介
・賃貸管理

の3つです。設計時点でどんなスペースにしたらよいか相談に乗ってもらい、完成が近づいたら募集をかけてもらい、竣工したら管理をお願いする。フルサポートです。

快諾してくれたTさんは、建築家Kさんとの打ち合わせ第9回目に合流。再会の挨拶の後、早速プランニングが始まりました。

「実際、いくらくらいの家賃が取れるのか?」が重要な関心事の1つなわけですが、それを見抜いてか、Tさんはまずチラシをいくつか見せてくれました。我が家周辺で、実際に募集がかかっている賃貸事務所のチラシです。

・築20年8階建てビル4階の1室。家賃12万円。
・築15年3階建てビル1階の1室。家賃11万円。
・築3年5階建てマンションの1階1室。家賃14万8000円。
・築12年3階建てアパート1階の1室。家賃9万円。
・築22年4階建てビル3階の1室。家賃8万3000円。

などなど。

広さや立地が微妙に異なりますが、なんとなく相場が分かります。事務所にすると、やはり普通の居住用よりは家賃が高めに設定できそうです。これくらいの家賃収入があれば、ローン返済が大分ラクになります。

また、チラシの物件と大きく違うのは、我が家は建築家Kさんの作品だということ。デザイナーズ物件で、建築家作。そこも家賃に影響するはずです。

不動産屋Tさんによると、以前建築家Kさんの作品を募集した際、「これはちょっと無理だろうな」という超強気の家賃設定でまずは出してみたそう。すると、意外にもあっさり借り手が見つかり契約成立。借り手は某有名企業のデザイナーで、「物件自体が希少。金額の問題じゃない」と言っていたそうです。

そんな人が我が家の募集時にも現れてくれたら…とまあ期待する気もなくはないですが、どちらかと言うと、我が家の建物を好きになってくれて、センスが近しくて、一緒になって価値を高めていってくれる人がいいなと思います。建物って、完成してからもどう磨いていくかが大切だと思うので。

ビビビっとくる借り手なら多少家賃は安くても…とは思いますが、そこはまあ建ったときの住宅ローン金利とかお給料の額とかと相談で(苦笑)。

続く。

不動産屋Tさんと賃貸部分の打ち合わせ~家賃は果たしていくら取れる? へのコメント

  1. りさっち より:

    はじめまして。
    若いのに賃貸併用、感心です。
    うちは築20数年のアパート一棟を買い、一部リフォームして
    自宅用にしています。
    住宅ローンは使えないのですが、家賃で返しているので持出はなしで済んでいますよ。あと数年で終わりです。
    空室は怖いので、家賃のプールはお忘れなく。

  2. 東黒21 より:

    23区内駅近に建築家と建てる、となると賃貸併用がベストの実現策と思ったんです。

    持ち出しなしはすごいですね。自分もビル一棟を建築家と一緒に作り、複数戸の賃貸にして持ち出しゼロ…を夢想したのですが、さすがにそれは初期コストの捻出が不可能でした。

    空室、怖いですね。賃貸経営はいろいろつまづくことがありそうです…。

  3. muuLex より:

    ブログ開設当初からのファンです。
    ずーっと気になっていたのですが、「賃貸併用住宅」で建てられたと思いますが、そのご判断は正しかったでしょうか?(それとも賃貸に出すのは中止してご自身で使っていらっしゃるのでしょうか?)
    お答えしづらいようであれば構いませんが、賃貸併用住宅で建てられる方の実例があまりないので、実際はどうだったのかヒジョーに気になっておりました。。。
    「ビル1棟購入後、リノベーション!」憧れますよねw

  4. 22blog(管理人) より:

    muuLexさん
    お返事遅くなってすみません。
    判断は正しかった、と思っています。
    おかげさまで貸したいと考えた時に借り手が見つからないということもなく、今は賃貸ではなく別の目的で使用していますが、自由度の高いユーティリティスペースとして活用できています。
    当時は予想してませんでしたが最近は「カーシェアリング」も普及してきましたし、「車庫にしておけばよかった―」と思ったことは一度もないです。
    ただこればかりは個人差、家庭差があると思うので一般的な事例なのかは分かりませんが…。
    「ビル1棟リノベーション」への憧れは消えません(笑)。

  5. muuLex より:

    そうですかー。
    将来的に可変自由度の高いスペースを「最初に」作っておくのはやはり有効なんですね。後から自己居住スペースを賃貸に出したいと思ったところで不可能ですが、最初に賃貸スペースを作っておけば後から自分が使うことはいつでもできますからね。
    年齢を重ねることで趣味も好みも考え方も変わっていくものなので、フレキシブルに対応できるのは強みですね。
    「ビル1棟リノベーション」応援しています(笑)

 
 
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